中古住宅に朗報！令和8年住宅ローン減税とは

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富山・石川・福井新築リフォーム補助金ナビ運営局です。

今回のコラムでは、令和８年改正の住宅ローン減税制度について解説します。

特に、中古住宅については大きな変更がありました。

北陸は新築志向が強い地域ですが、今年は省エネ性能が証明された中古住宅の人気が出るでしょう。

では次の項から解説していきます。

 

1．令和８年度改正住宅ローン減税制度とは

住宅ローン減税制度とは、銀行から住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合に、年末ローン借り入れ残高の0.7%相当額をその年支払った所得税から還元してもらえる、住宅購入者限定の税制優遇制度です。マイホーム購入後のローン返済生活を減税で応援してもらえる国の住宅取得支援制度です。

住宅ローン減税制度は、有効期限付きの期限立法です。期限が来るたびに新しい減税制度を見直しして国会で承認をもらっており、昔は経済対策のため、今は2050年カーボンニュートラル実現のために、結果的に20年以上途切れず続いています。

 

さて、令和8年度税制改正により刷新された新しい住宅ローン減税制度の対象となるのは、

2026年1月1日入居～2030年末入居の場合です。つまりこれから5年間、利用する制度となります。

 

従来の住宅ローン減税制度からの変更点は、控除対象住宅の面積要件が50㎡→40㎡に引き下げられたことや、新築の場合は土砂災害など災害危険区域に建築するものではないことなど、いくつかありますが、新築購入、中古購入それぞれ重要なポイントがあります。

 

・新築住宅　2028年から省エネ基準住宅程度ではローン減税が対象外になる

・中古住宅　買取再販住宅で省エネ基準適合住宅であればローン減税額大幅アップ

 

新築では、2028年からZEH水準必達にしておかないと住宅ローン減税が使えません。

床暖房を希望されたら、外壁の付加断熱で対応するか、ガス式にしてハイブリッド給湯を採用するなどの対策が必須。

建築確認がおりても住宅ローン減税が使えないものを建てることは大変なリスクです。市場の最低グレードは省エネ基準ではなくZEH水準に完全に変わっていくでしょう。

これからは長期優良住宅やGXなど超省エネ住宅で対抗しないと競合に勝てません。

まずは次項で新築住宅購入の場合の住宅ローン減税制度の内容を詳しく解説します。

2．新築は2028年から省エネ基準住宅がローン控除対象外へ

新築住宅購入の場合は従来通り、環境性能レベルによって控除上限額が変わります。

2026年1月1日入居～2030年12月末入居まで下記が適用されます

 

※1「若者子育て世帯」の定義
入居年の12月31日時点（扶養親族または配偶者が、年の中途において亡くなられた場合にはその死亡の時）で、下記のいずれかを判断

①年齢19歳未満の扶養親族を有する者（子育て世帯）
②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、または年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者（若者夫婦世帯）

※2「省エネ基準住宅」2028年の経過措置
2028年の入居の場合でも2027年12月31日付までの確認済証がある住宅は経過措置あり。
建築確認不要の場合は新築建物の登記日付が2028年6月30日までとなる。

 

国交省の資料はこちら

国交省掲載ホームページはこちら

https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html

 

北陸は断熱意識が高いので、新築であればZEH水準仕様はおおむね普及しています。

ただしZEH水準であることの計算証拠の外皮計算は、必ずしも全棟実施していないと思います。

省エネ基準程度であれば、外皮計算不要の仕様基準があり、2025年法改正後から２号建築物の確認申請時によく活用されています。

ZEH水準にも似たような基準があり、外皮計算不要の「誘導基準」というルートが存在します。ただし、必達すべき熱抵抗値（Ｒ）は、内容としてはGX相当の断熱材強化やエアコン強化を求めており、おそらく現在の標準断熱材厚みとは乖離しているでしょう。

2028年からは、住宅ローン減税対応のために、平屋も含めて新築全棟で外皮計算してください。

 

3．宅建業者から買取再販住宅を購入する場合

 買取再販住宅とは、一般には不動産会社が中古住宅を買い取って売主となって販売する住宅全般を指します。

ここでご説明する、住宅ローン減税制度で新築並みに優遇される買取再販住宅とは、その中でも

宅建業者向けの「買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置」の対象となるケースのみを意味しています。

具体的には、物件買い取り後、省エネ性能向上リフォームを実行し、販売時点で「増改築工事証明書」などで性能が証明できる中古住宅です。

詳しい定義は下記の※3参照

省エネリフォームしないで現状のまま販売したり外壁塗装やクロス貼り換えのみで性能向上しなかったリフォーム中古住宅は、

住宅ローン減税制度上で特に優遇措置はありません。

住宅ローン減税は買主に還元する減税制度なので、買主が既存住宅を購入する時点で「省エネ基準適合住宅を選んだ」行動を国は支援したいのです。

 

中古住宅を省エネ基準に適合させるリフォームとは、例えば、

全ての居室の窓の断熱改修や天井と床の断熱改修を実行するレベルのことです。

なお、省エネ基準適合の可否は、主に建築士事務所に所属の建築士が「住宅省エネルギー性能証明書」を発行することで判断します。

 

北陸では、中古住宅は現状のまま購入して買主が自ら好きなようにリフォームしてきました（宅建業者は仲介のみ）。

これからは宅建業者が直接販売する中古住宅のうち、「住宅省エネルギー性能証明書」が備え付けられている建物を選べば、買主は住宅ローン減税制度により、税の還付を13年間で最大273万まで受けることができます。

これは2025年までの制度との比較で100万円以上の還元額の差があります。

詳しくは下記表参照。

※ただし旧耐震住宅は住宅ローン減税の対象外です

 

※3　住宅ローン減税制度における買取再販住宅の定義
＝「買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置」が利用できる住宅

○ 当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上の家屋であること
○ 耐震性に関して、一定の耐震基準を満たしていることがいずれかの書類により証明されること
（例： 昭和57年1月1日以降に建築された住宅であること－）
○ 宅地建物取引業者から当該家屋を取得したこと
○ 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること
○ 取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること
○ 建物価格に占めるリフォーム工事（省エネ改修や内装リフォーム工事）の総額の割合が20％ （リフォーム工事の総額が300万円を超える場合には300万円）以上であること

 

 

「買取取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置」は、宅建業者のための税制優遇ですが、実は買主にもメリットがあります。買主が購入後に支払う建物所有権移転時の建物部分の「不動産登録免許税」が軽減されるのです。つまり住宅ローン減税上の控除上限額優遇だけでなく、購入時にかかる税金の一部も安くできるのです。

 

国交省のチラシ参照

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001974971.pdf

 

 

 

2026年以降、長期金利上昇＋建築コストが大幅に上昇していく中、これから新築を購入できる層は一握りになる時代になりつつあります。

若い世代になるほど中古住宅を選択する人は必ず増えていくでしょう。

 

若い世代になるほど、比較対象にリフォームにより省エネ基準適合住宅物件があるなら、そうではない現状のままの中古住宅は真っ先に候補から外されるでしょう。

買取再販事業者にとっては、今までは何よりも販売価格を安くできるように、外壁塗装と室内クロス貼り換えと古い住宅設備の交換のみなど、限定的にリフォームして販売したと思います。

2026年からは買主は中古住宅といえども省エネ基準の確認をしてきます。

売れ残り物件があるなら今からでも窓や断熱材の性能向上リフォームを実施して販売しましょう。

なお、買取再販住宅事業者であっても先進的窓リノベやみらいエコ住宅などの補助金申請は可能です。この説明は次回以降のコラムで解説しますが、今すぐ知りたい方は当サイトへお問い合わせください。

 

4．個人から性能不明の中古住宅を購入する場合

前項のような買取再販住宅ではない場合について解説します。

つまり、

・個人の買主は家屋を現状のまま購入する（リフォームの予定はある）

・買取再販事業者が「住宅省エネルギー性能証明書」を用意できない住宅

 

以上のケースは、買主が購入する時点では省エネ性能不明なので、

下記表の「その他の住宅」として住宅ローン減税を使うことになります。

※ただし旧耐震住宅は住宅ローン減税の対象外です

 

個人間売買で既存住宅を購入後に、買主がリフォーム工事を実施する場合、リフォーム費用のためにさらに償還期間10年以上のローンを借り入れることもあるでしょう。

その場合はリフォーム工事のための費用について「住宅ローン減税制度（増改築）」を利用することは可能です。
すると、購入時の売買契約書＋住宅ローン返済と、リフォーム工事契約書＋リフォームローン返済の２つがあります。

借り入れる住宅ローン契約や借り入れのタイミング、入居のタイミングによっては合算しての住宅ローン減税申告する方法もあるようですが、制度上、確定申告の様式はどちらか1つを選択して住宅ローン減税の申告をする想定になっています。

まずは税務署に行って個別相談してみてください。

 

住宅ローン減税制度　国交省「よくあるお問い合わせ」参照

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001890682.pdf

 

 

5．まとめ

 今回は2026年以降の新しい住宅ローン減税制度について解説しました。

いかがだったでしょうか。

2050年カーボンニュートラル実現のため、

新築住宅はGXや長期優良住宅など高性能住宅がよりいっそう求められていますが、

中古住宅など既存ストックも性能向上するなら新築相当に減税メリットがあります。

ただしリフォーム工事の内容によっては「大規模の模様替え」の建築確認申請が必要となる場合もあります。

宅建業者・設計事務所・建設業者はいずれも、既存住宅の耐震性、断熱性能、法改正対応スキル、さらには補助金情報、そのすべてが必須の時代になっていきそうです。

 

富山・石川・福井新築リフォーム補助金ナビでは、既存住宅の省エネ基準適合リフォームの提案、住宅省エネルギー住宅証明書の発行申請サポート、増改築工事証明書の作成サポート可能。まずは下記までお気軽にお問い合わせください。