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住宅ローン減税制度とは、個人が住宅ローンでマイホームを購入したり大規模なリフォームをしたりした場合、
年末(12月31日時点)のローン残高の0.7%を所得税や住民税から最大13年間、控除する制度です。
住宅ローンの返済などで大変でしょうから、
最初の13年間は税金を少なくしてあげましょうといったイメージです。
住宅ローンや、2022年の税制改正に関わる詳しい解説はこちら
⇒https://hokuriku-hojyokin.jp/column/83/
現在の住宅ローン減税制度は、2022年の税制改正によって定められました。
2025年の12月31日まで、現在の住宅ローン減税制度が利用可能です。
ただし、住宅ローン減税制度では借入限度額が入居時期で変わる仕組みになっています。
借入限度額とは、住宅ローン控除の対象にすることができる、年末ローン残高の最高額についての制限のことです。
よって、住宅ローンの残高が多い方ほど影響が大きいです。
また、省エネ基準などに適合していない一般の新築住宅の場合は、
建築時期によっては住宅ローン減税の対象外になってしまうことがあります。
詳しく見ていきましょう。
下表は2024年からの借入限度額の変更をまとめたものです。
国土交通省 住宅ローン減税改正チラシ より
新築住宅の場合、借入限度額は住宅の「省エネ性能」によって4段階に分類されますが、
入居年が2024年以降になるとどの分類でも借入限度額が引き下げられていることがわかります。
年末時点でのローン残高がどれだけあろうとも、借入限度額を超えた分は住宅ローン減税制度の対象外となります。
借入限度額が引き下げられる、と聞いてもあまりピンと来ないかもしれません。
では、実際の減税効果に言い換えてみましょう。
例えば省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額は4,000万円から3,000万円へ引き下げられています。
差額の1,000万円分の減税効果は7万円相当。
還付される税金に7万円分の差があるかないかでは大きく違ってきますよね。
2023年中に購入・建築契約をしても、
入居が2024年以降になると、借入限度額が引き下げられるので注意して下さい。
前項の表を見たとき、借入限度額が「0円」の項目に目が行きますよね。
借入限度額が0円ということは、もちろん減税効果も0円となってしまい、
住宅ローン控除が受けられないということを意味します。
借入限度額の差額は3,000万円なので、差額分の減税効果は21万円相当。
還付してもらえる金額が21万円と0円ではかなり大きな違いになります。
住宅ローン減税制度による税の控除はかなり大きいので、受けられないと困ってしまいますよね。
住宅ローンを今まで通り受けるには？これには、住宅の「省エネ性能」が関わってきます。
前述の通り、住宅ローン減税制度の借入限度額は住宅の「省エネ性能」によって4段階に分類されます。
減税制度において国が定める質の高い住宅は、質が高い順で
① 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅
↓
② ZEH水準省エネ住宅
↓
③ 省エネ基準適合住宅
↓
④ 省エネ基準に適合しない「その他の住宅」
とされています。借入限度額の表に当てはめて考えると、
住宅の質の高さに比例して借入限度額が設定されていることがわかるかと思います。
今回の問題はつまり、住宅の性能が④省エネ基準に適合しない「その他の住宅」に当てはまったとき、
住宅ローン減税制度の対象外となってしまう、ということです。
「その他の住宅」とは、
「①認定長期優良住宅、認定低炭素住宅」、「②ZEH水準省エネ住宅」、「③省エネ基準適合住宅」の
どれでもない住宅のことを指します。
たとえ高性能な建材を使っていても、①②③のいずれかであるという証明書がない住宅であれば
④「その他の住宅」に分類されてしまいます。
借入限度額の表を見ると、
住宅が省エネ基準に適合しているか、していないかで大きく線引きされているのは明らかです。
住宅ローン減税制度を受けるには、最低でも省エネ基準に適合した住宅であるという証明書が必須です。
省エネ基準に適合しない性能の住宅を販売してしまうと、住宅ローン控除を受けられないため、
引渡し後に住宅ローン減税制度が使えないことをはじめて知った建築主とトラブルになる可能性が
大いにありますので、注意が必要です。
具体的にどのような住宅が省エネ基準に適合しない住宅となるのでしょうか。
当サイトの担当者の経験から、よくあるパターンをご紹介します。
Ⅰ.床暖房を採用している
これが一番多いパターンです。北陸では特に、床暖房を希望するお客様は多くいらっしゃいますが、
選択した商品によっては、暖房に使う消費エネルギーがかなり大きいものとして評価されます。
その大きい消費エネルギーが足を引っ張る形で省エネ基準を下回る水準になってしまうことがあります。
Ⅱ.従来型の給湯器を使用している
従来型の給湯器はエネルギーの消費が激しいため、省エネ基準を下回ってしまいます。
高効率給湯機といわれるタイプのものを採用するのがオススメです。
Ⅲ.窓ガラスがLow-Eガラスではない
省エネ基準の適合は、窓の日射熱取得率も評価に含まれます。
単なる複層ガラスの窓を採用すると、日射熱取得率が省エネ基準を下回ってしまうことがあります。
省エネ基準適合のためには、Low-Eガラス(遮熱ガラス)を用いるのが良いでしょう。
住宅ローン減税を受けることができる「③省エネ基準適合住宅」以上の高い評価を得るには、
実際にはどのような証明書が必要なのでしょうか。
解説していきます。
建築着工前に、行政庁が交付する「認定通知書」が証明書類となります。
なお、当サイトでは、認定取得のサポートも行っています。
認定長期優良住宅申請サポートはこちら⇒https://hokuriku-hojyokin.jp/service/60/
認定低炭素住宅申請サポートはこちら⇒https://hokuriku-hojyokin.jp/service/62/
これらを証明するには「A.建設住宅性能評価書」と「B.住宅省エネルギー性能証明書」のどちらかが必要です。
A. 建設住宅性能評価書
「建設住宅性能評価書」とは、住宅性能表示制度に基づいて登録住宅性能評価機関から発行される評価書です。
評価書に表示された住宅の等級に応じて、「ZEH水準省エネ住宅」と「省エネ基準適合住宅」のいずれに該当するかを判断します。
なお、この評価書は着工後には申請できない点に注意してください。
こちらも当サイトにて、取得のサポートを行っております。
住宅性能評価申請サポートはこちら⇒https://hokuriku-hojyokin.jp/service/63/
B.住宅省エネルギー性能証明書 ★オススメ★
この証明書は、登録住宅性能評価機関等または、建築士事務所に所属する建築士自らが証明者となり発行することができます。
様式はこちら⇒https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001587571.doc
書き方見本⇒https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001613163.pdf
ここまでお伝えしてきたように、2024年以降、「その他の住宅」に該当する場合は、
原則として住宅ローン減税の適用を受けることができません。
住宅ローン減税の適用を受けるためには、
住宅全棟で省エネ基準適合住宅以上であることを証明する証明書を用意しましょう。
前述の通り、省エネ基準適合住宅の証明書は2種類ありますが、
当サイトでは「B.住宅省エネルギー性能証明書」をオススメします！
この証明書を発行する際に住宅の性能がどの水準なのかを確かめるには、
本来は住宅の省エネに関する計算を建築士が行う必要があります。
しかし、
「見積中の住宅がどのくらいの性能になるかわからない」、
「住宅の省エネ計算のやり方がわからない」、
そんな方もいらっしゃるでしょう。
そんな方には、当サイトの「住宅省エネルギー性能証明書」発行サポートがオススメです！
当サイトのサービスでは、建築図面を基にした省エネ計算代行や、省エネ基準・ZEH水準達成の相談サポートなどを行っています。
省エネ計算から「住宅省エネルギー性能証明書」発行まで、丸ごとサポートさせていただきます。
お問い合わせはこちら
※お問い合わせ内容に「住宅省エネルギー性能証明書について」とご記入ください。
いかがでしたでしょうか。
今回のコラムでは2024年からの住宅ローンの変更点と、減税を受けるために必要な証明書について解説しました。
住宅ローン減税についてもっと詳しく解説してほしいという方がいらっしゃいましたら、
お気軽に北陸新築リフォーム補助金ナビにお問い合わせください。
その他、どんな些細なことでも遠慮なくご相談ください。
国土交通省 住宅ローン減税改正チラシ
⇒https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001613031.pdf
